樓市大勢(shì)冷暖，看行業(yè)龍頭即知。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日公布了2013年年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，這家長(zhǎng)期在京津市場(chǎng)位居銷售前三甲的龍頭企業(yè)在目前樓市環(huán)境下，雖然銷售額仍然逐年攀升，但2013年毛利率卻成為了歷史最低水平。就此遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明接受記者采訪時(shí)稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)毛利率最低的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，當(dāng)前遠(yuǎn)洋重點(diǎn)要加快周轉(zhuǎn)，力爭(zhēng)向400億銷售額房企俱樂(lè)部進(jìn)軍。

銷售額雖升毛利率觸底 成本管理提升核心凈利潤(rùn)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)績(jī)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣311億元，同比上升9%。公司核心凈利潤(rùn)同比上升21%至人民幣30.36億元，核心凈利潤(rùn)率同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至10%。

對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，2013年，中國(guó)一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正是在一二線城市加大布局力度，才使得公司上市以后銷售額再創(chuàng)歷史新高。其中去年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京、中山、深圳、秦皇島、鎮(zhèn)江等多個(gè)城市的市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域布局更趨均衡穩(wěn)定。集團(tuán)有推盤的城市共18個(gè)，其中有8個(gè)城市的市場(chǎng)占有率排名前10位，其中5個(gè)城市的市場(chǎng)占有率更位列當(dāng)?shù)厝變?nèi)。

同時(shí)，李明也坦言,“現(xiàn)在毛利率是公司歷史上最低的時(shí)候，由2013年的27%下降到24%”。這一是地價(jià)高造成的，另一個(gè)原因是遠(yuǎn)洋銷售70%結(jié)轉(zhuǎn)的收入都是來(lái)源于新進(jìn)入的城市。而新項(xiàng)目入市的時(shí)候價(jià)格上有一點(diǎn)的折讓。

李明樂(lè)觀地認(rèn)為，“毛利率的下降應(yīng)該是見(jiàn)底了”。他解釋稱，一方面，遠(yuǎn)洋有一半以上的高價(jià)地已經(jīng)被消化了，沒(méi)消化掉的現(xiàn)在已經(jīng)不是高價(jià)地了。比如遠(yuǎn)洋此前在北京拿的那幾個(gè)地王，現(xiàn)在都不稱之為地王了。而其在二、三線城市拿的一些高價(jià)地已經(jīng)竣工交付，毛利率也都承受過(guò)了。

第二個(gè)原因是成本管理上有很大的進(jìn)步。他指出，遠(yuǎn)洋去年毛利率下降的同時(shí)凈利率沒(méi)有下降。主要是因?yàn)闋I(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等有了很明顯的下降。而這個(gè)下降不是百分比下降，是絕對(duì)值下降。“今年在建安成本，前期成本還會(huì)有所體現(xiàn)。”

將周轉(zhuǎn)率提高到30% 靈活去化劍指400億銷售目標(biāo)

事實(shí)上，受當(dāng)前樓市大環(huán)境的影響，毛利率下降的房企并不止遠(yuǎn)洋一家。因此,研究樓市環(huán)境及走向也成為了大房企老總們的必備課題。

李明認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的形勢(shì)是總體平穩(wěn)，但分化嚴(yán)重。分化嚴(yán)重是有好有壞，并不是一線好，三、四線就不行，三、四線城市也有好城市，要認(rèn)真的研究區(qū)域市場(chǎng)。

關(guān)于今年的銷售目標(biāo)，李明提出是超過(guò)400億，15%以上的增幅。他同時(shí)透露，遠(yuǎn)洋今年預(yù)計(jì)會(huì)推出50多個(gè)項(xiàng)目，可售的資源是730億。“總的來(lái)說(shuō)今年要加快周轉(zhuǎn)，我們往年的周轉(zhuǎn)率都是在23%、24%，我們今年要把這個(gè)數(shù)字提高到30%以上，所以我們要加快周轉(zhuǎn)，這是我們最主要的目標(biāo)。”

一位接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的相關(guān)人士透露，從3月開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)公司旗下現(xiàn)房存貨較多的個(gè)別城市項(xiàng)目推出優(yōu)惠政策，主要針對(duì)2012年以前銷售周期較長(zhǎng)的的現(xiàn)房資源以及尾盤項(xiàng)目去庫(kù)存促銷， 這正是落實(shí)公司加快開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度，提升周轉(zhuǎn)率年度工作目標(biāo)的表現(xiàn)。

適合投資標(biāo)準(zhǔn)就主動(dòng)出擊 大股東增持增強(qiáng)資金實(shí)力

2014年，遠(yuǎn)洋在銷售層面提高周轉(zhuǎn)，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，在土儲(chǔ)方面也摒棄保守，開(kāi)始主動(dòng)出擊。

截至目前，今年以來(lái)遠(yuǎn)洋在北京市場(chǎng)已經(jīng)拿得了三幅地塊，一改最近幾年在北京土地市場(chǎng)顆粒無(wú)收的局面。

對(duì)此，李明表示，一二線城市市場(chǎng)仍有較大的需求。當(dāng)然，是否拿地要看土地的情況，如果有合適的機(jī)會(huì)就多投一點(diǎn)，如果沒(méi)有合適的機(jī)會(huì)少投一點(diǎn)。關(guān)鍵是要堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)——堅(jiān)持一定收益率、堅(jiān)持區(qū)域深耕、堅(jiān)持土地規(guī)模適中、堅(jiān)持團(tuán)隊(duì)能力匹配，這才是最關(guān)鍵的。

值得一提的是，2013年9月27日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布兩大股東中國(guó)人壽與南豐集團(tuán)聯(lián)手增持股份，合并達(dá)至50%。大股東中國(guó)人壽增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至29.04%，南豐集團(tuán)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至20.98%。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)這次配股交易，獲得了50億元融資，資金實(shí)力有了很大變化。“股本金增加之后，融資空間就打開(kāi)了。”有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這樣遠(yuǎn)洋若拓展融資，可以獲得股東的支持，這可能也是遠(yuǎn)洋積極擴(kuò)張的主要因素。

日前，有關(guān)部門出臺(tái)規(guī)定,險(xiǎn)資企業(yè)可試水養(yǎng)老地產(chǎn)，而對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)而言，隨著大股東中國(guó)人壽的進(jìn)入，這也給遠(yuǎn)洋提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。

對(duì)此，李明表示，根據(jù)雙方協(xié)議，中國(guó)人壽將鞏固與集團(tuán)的資本紐帶關(guān)系，通過(guò)股權(quán)合作，增強(qiáng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資本實(shí)力。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在另類投資方面，會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮作為專業(yè)平臺(tái)的作用，并會(huì)繼續(xù)發(fā)掘機(jī)會(huì)，開(kāi)拓在養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的合作。